De afgelopen jaren was de woningmarkt volop in ontwikkeling. Door krapte op de markt zijn de huizenprijzen flink gestegen. Daarnaast zijn hypotheekregels aangescherpt, waardoor huizenkopers minder kunnen lenen. Ook zijn de regels in de inkomstenbelasting aangescherpt: nieuwe geldleningen voor de eigen woning moeten in 30 jaar worden afgelost, anders is er geen recht op hypotheekrenteaftrek. Genoemde ontwikkelingen raken jongeren onevenredig hard, waardoor zij nauwelijks toegang hebben tot de koopwoningmarkt.
Een eigen huis kopen zonder inbreng van eigen geld is niet meer te doen. Om een beeld hiervan te schetsen: een bestaande woning kost volgens het NVM in het tweede kwartaal van 2021 gemiddeld bijna € 410.000. Dit is een stijging van bijna 20 % vergeleken met het tweede kwartaal van 2020. En dat terwijl een alleenstaande met een “Jan Modaal” inkomen slechts een lening kan afsluiten voor maximaal € 175.000.
De prijsstijgingen raken vooral starters. Zij kunnen niet profiteren van een overwaarde op een reeds aangekochte woning. Daar komt bij dat de studiefinanciering invloed heeft op het maximale bedrag dat jongeren kunnen lenen.
Starters sluiten nieuwe geldleningen af en krijgen te maken met de verplichte aflossing om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. De verplichte aflossing scheelt honderden euro´s in de vaste maandelijkse lasten, met als gevolg een veel lagere leencapaciteit voor starters ten opzichte van een aflossingsvrije geldlening.
Het voorstel van het kabinet om de overdrachtsbelasting voor jongeren (tijdelijk) af te schaffen draagt amper bij aan de positie van jongeren op de woningmarkt. De verwachting van het CPB is dat de eenmalige financiële tegemoetkoming de prijzen voor starterswoningen opdrijft en slechts beperkt leidt tot meer aankopen door starters.
Oplossing Jong RB
De oplossing is volgens ons simpel: laat de overheid zich bij het subsidiëren van koopwoningen enkel richten op groepen die niet in staat zijn een woning te kopen zonder deze tegemoetkomingen. Hoe wenselijk is het immers dat de staat meebetaalt aan alle woningen, inclusief luxe villa’s?
Om voor jongeren een koopwoning betaalbaarder te maken, stellen wij vijf maatregelen voor:
- Alle rente op hypotheken tot de NHG-grens blijft volledig aftrekbaar. Rente op schulden hierboven is niet langer aftrekbaar. Het gedeelte van de woning boven de NHG-grens met bijbehorende geldlening gaat naar box 3. Door enkel de NHG-grens aftrekbaar te maken, krijgen juist de huishoudens die moeite hebben een woning te kopen, financiële steun van de overheid. Deze betaalt dan niet langer mee aan woningen die deze steun niet nodig hebben.
- De rente wordt aftrekbaar tegen het tarief waartegen het inkomen wordt belast, dus geen afbouw van het maximumtarief.
- Het eigenwoningforfait, gedurende de eerste tien jaar van het bezit van een eigen woning, wordt nihil. Om jongeren financieel tegemoet te komen wordt het eigenwoningforfait de eerste tien jaar niet bij het inkomen opgeteld waardoor ze een groter gedeelte van de betaalde hypotheekrente daadwerkelijk kunnen aftrekken in de inkomstenbelasting.
- Starters krijgen een langere aflossingsperiode. Dit scheelt fors in de maandlasten. Door het verhogen van de pensioenleeftijden werken jongeren langer dan 30 jaar. Hierdoor hebben zij langer de tijd om de geldlening af te lossen
- De aflossingsplicht wordt verminderd naar 75%. De aflossingsplicht zorgt ervoor dat mensen niet eindigen met een schuld waardoor ze moeten verkopen of oversluiten na afloop van de hypotheek. Met een aflossingsplicht van 75% van de totale schuld wordt dit doel ook bereikt, maar drukt de aflossingsplicht minder hard op de maandlasten en is de schuld op het einde van de hypotheek in de meeste gevallen niet problematisch hoog.
Het voorstel geeft starters een steuntje in de rug, maar een permanente oplossing moet elders worden gezocht. Daarnaast is ons streven dat de genoemde belastingwijzigingen in dit manifest bijna geheel budgetneutraal kunnen worden ingevoerd. De beschreven wijzigingen zorgen voor budget voor andere belastingwijzigingen.
Uiteraard beseffen we ons dat de hypotheekrenteaftrek niet van de een op de andere dag gedeeltelijk kan worden afgeschaft. Met de hypotheekrenteaftrek is namelijk bij de huidige hypothecaire geldleningen al rekening gehouden. We vinden dat er een overgangsrecht moet worden vastgesteld, ondanks dat wij hier geen voorstander van zijn. Dit zorgt voor extra wetgeving en dat maakt de belastingwet meer complex dan eenvoudiger.