Sylvester Schenk en Dick Roemeling zijn op 12 april 2023 aanwezig geweest bij een overleg met het ministerie van Financiën naar aanleiding van de gegeven reacties op de internetconsultatie wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties. Zie hiervoor het Nieuwsbericht van 28 maart 2023.
Kern van dit wetsvoorstel is dat er overdrachtsbelasting geheven wordt bij de verkrijging van een kwalificerend aandelenbelang in een OnroerendeZaakRechtspersoon (OZR) waarin zich nieuwe onroerende zaken bevinden. Een OZR is een rechtspersoon als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, Wet op Belastingen van Rechtsverkeer. Met nieuwe onroerende zaken worden hier bedoeld de onroerende zaken die vallen onder de definitie van artikel 11, lid 1, onderdeel a, sub 1, Wet op de Omzetbelasting 1968. Het gaat dan om zich in de OZR bevindende gebouwen of gedeelten daarvan en het erbij behorende terrein vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van eerste ingebruikneming of bouwterreinen.
Concreet houdt de wijziging in dat de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting geen toepassing vindt bij de verkrijging van een aandelenbelang in een OZR met nieuwe onroerende zaken.
Het is de bedoeling dat de nieuwe wet in werking treedt op 1 januari 2024. Er is vooralsnog niet voorzien in overgangsrecht.
De impact van dit conceptwetsvoorstel op de leden van het RB is dat de overdrachtsbelasting nog ingewikkelder gemaakt wordt. Voor de klanten van onze leden betekent dit dat er onzekerheid bestaat over de fiscale gevolgen van (voorgenomen) nieuwbouw. Te verwachten valt dat er minder nieuwbouw zal plaatsvinden indien dit conceptwetsvoorstel tot wet wordt verheven. Dit viel tijdens de voornoemde bijeenkomst duidelijk te beluisteren.
Tijdens het overleg van 12 april 2023 hebben medewerkers van het ministerie een toelichting gegeven op dit conceptwetsvoorstel. Hoofdonderwerpen hierbij waren de overkill die in het wetsvoorstel besloten ligt, de gevolgen voor de woningmarkt, mogelijk overgangsrecht en eventuele alternatieven, met name in het kader van de btw.
De belangrijkste kritiekpunten van onder andere het RB zijn de volgende:
-
De redenen voor overdracht van nieuw onroerend goed door middel van levering van aandelen in een OZR zijn doorgaans juridisch en gelegen in het feit dat op deze manier de levering van nieuw onroerend goed, met de daarbij behorende contracten en vergunningen, op een zo praktisch mogelijke manier kan plaatsvinden. Een verkrijging van onroerend goed door middel van levering van de stenen is voor de markt veel riskanter. Fiscale redenen spelen dus niet de hoofdrol.
-
Het ministerie van Financiën verwacht een budgettaire opbrengst van deze maatregel van €155 miljoen. Dit betekent bij een tarief in de overdrachtsbelasting van 10,4% een grondslag van ongeveer €1,6 miljard. Een cijfermatige onderbouwing is tot nu toe uitgebleven.
-
De timing van dit conceptwetsvoorstel is slecht in een markt die te maken heeft met gestegen kosten en rentetarieven.
-
Nederland zal door deze maatregel minder interessant worden voor buitenlandse investeerders. In de praktijk blijken vooral zij te investeren in grote vastgoedprojecten. Nederlandse investeerders investeren doorgaans niet in projecten van €50 miljoen of meer.
-
Er is nu veel onzekerheid in de markt of nieuwe investeringen kunnen worden aangegaan. Dit is een acuut probleem omdat diverse investeerders op korte termijn zullen beslissen of zij nieuwbouw zullen gaan ontwikkelen. Vanuit de markt is dan ook aangedrongen op een snelle beslissing van de politiek of dit conceptwetsvoorstel zal worden ingediend bij de Tweede Kamer.
-
Het conceptwetsvoorstel bevat een behoorlijke overkill. De verkrijging van nieuw onroerend goed door middel van levering van aandelen in een OZR zal behoorlijk duurder worden.
-
Er is momenteel niet voorzien in overgangsrecht. Gevraagd is om overgangsrecht voor in ieder geval de projecten waarvoor al handtekeningen zijn gezet.
